수익방식에서순수익 산정시대상 건물이 인근의 표준적 공실률과 차이가 있다고 하면 대상 건물 공실률이 아닌 인근의 표준적 공실률을 적용하게 된다. 수익가격은정상가격을 구하는 것으로현재 있는 그대로의 거래가격이라기 보다는성립할 가능성이 많은 가격이기 때문이다.
다만대상 건물이 주변 건물보다 특별히 뛰어나거나(창조적 이용)신축 건물이라서 공실률이 주위의 표준적 사례보다 적다고 한다면 부동산의 개별성 측면에서 다시 생각해 볼 필요가 있다.
1.
건물 자체가 주변보다 뛰어나기 때문이라면낮은 공실률은 그 건물에 한하여는 장래 지속 가능한 수익이라 할 수 있다. 따라서 공실률에는 주변보다 낮은 대상의 공실률을 적용 하여야 한다.
창조적 이용에 의한 주변의 변화 및 경쟁의 원리에 의하면 초과수익은 장기적으로 소멸하는 면이 있으나 주변의 건물 자체가 내구재이기 때문에 초과 수익은 장래 상당기간 지속 될 것이라고 생각 할 수 있을 것이다.
2.
신축건물이라서 공실률이 낮다면 두가지로 구분해서 생각 하여야 한다.
우선, 직접환원법에 의한 경우는 부동산의 경제적 내용연수 동안 부동산이 창출할 수익을 계산 하여야 하기 때문에 신축상태이기 때문에 유리한 효과를 반영해서는 안된다.
반면 유기환원법에 의한 경우는 대상의 낮은 공실률을 적용할 수 있다. 유기환원법은 외형상으로는 직접환원법의 형태를 띄고 있으나 실질은 할인현금수지 분석법과 다를 바가 없다. 보유 기간동안 계속하여 낮은 공실률 상태가 유지된다면 주변의 표준적인 공실률을 따를 필요는 없다.
다만 DCF방식에 의한 경우 Going-out 환원율을 적용할 때에는 공실률 적용에 주의가 필요하다.
따지고풀면 굉장히 복잡해 질 것이기 때문에 실전에서 논점화 될 가능성이 크지 않다.
3.
노후화되어 공실률이 높은 건물은 인근의 표준적 공실률을 적용할 수 없다. 자본적 지출이 없는 한 주변 건물 상태로 회복될 여지가 없기 때문에 공실에 의한 수익 감소는 노후화에 따른 감가로 보아야 하기 때문이다.
신축건물은 시간이 경과함에 따라 인근의 표준적 공실률로 수렴하게 될 가능성이 있지만 이미 노후된 건물은 재투자 등 인위적인 노력이 없으면 표준적 공실률로 수렴될 가능성이 없기 때문에 노후화된 건물은 대상 부동산의 공실손실액을 직접 반영 하여야 한다.
혼자만의 생각이다. 억울해서 출세한 뒤 논점화 시켜 보고 싶다.
