사례의 전세금, 보증금을 현가화 하지 않는 이유

수 많은 강사들이 전세금을 현가화하지 않는 것을 실무상 관행이라고 설명하고 어떤 강사는 과감하게 전세금을 할인하기도 한다.
하지만 이는 잘못된 설명이다.

실제로 전세가 들어있는 부동산과 저당만 들어있는 부동산을 구입하는것은 이용 측면에서 꽤 큰 차이가 있다. 전세가 들어있다면 자신이 입주하는 등 직접 이용이 불가능한데 저당만 들어있으면 직접 이용이 가능하기 때문에 부동산 구입으로 얻는 효용이 같다고 볼 수 없게 된다.

전세금이나 보증금 있다는 것은 현재 대상 물건을 소유자가 직접 이용할 수 없다는 뜻이다.
전세금이 있는 사례의 가격에는 저당만 들어 있는 경우에 비해 자기가 사용하지 못하는 점에 대한 감가가 작용한 상태이다. 따라서 그에 대한 조정이 필요하다.

전세금이 있으면 보증금 운용익이 잡히는데 이는 소유권은 취득하되 일정 기간동안의 용익가치는 포기한 대가이므로 유출된 현금등가에 비해 포기된 보증금 운용익만큼 더 비싸게 구입한 것이라 할 수 있다.

일단 시장이자율 10% 명목가 3억원, 보증금 1억원 계약기간 1년 남은 부동산을 구입했다고 가정하자.

보증금을 할인한 경우: 2억+1억/1.1 = 290,909,091원
그대로 계산한 경우 : 2억+1억 =  300,000,000원
양자는 대략 900만원정도 차이가 난다.

한편 용익물권의 제약을 받는 상태로 소유권의 가치는
3억원 - 1억*0.1/1.1 = 290,909,091원으로 계산되는데 이는 보증금을 할인한 경우와 동일한 수치다.

여기에 용익물권을 포기한 대가인 보증금 운용이익을 현가화 시킨 만큼을 더해야 한다.
1억 * 0.1/1.1 = 9,090,909

양자를 더하면 3억이 되고 수식으로 정리하면 다음과 같다.
3억 - 1억*0.1/1.1 + 1억*0.1/1.1 = 3억

전세권 등은 기본적으로 용익물권인데 현금흐름 자체에만 집착하여 이를 할인하는것은 담보물권의 성질만 반영하여 생기는 오류다.

더 구체적인 계산을 위해 전세기간을 10년으로 가정해 보자

이 경우 지출되는 현금등가는 아래와 같다.
2억+1억/1.1^10 = 238,554,329


전세금을 끼고 구입했기 때문에 포기되는 10년간 발생하는 보증금 운용익의 현가는 다음과 같다.

1억*0.1*PVAF(10년,10%) = 61,456,710


지출되는 금액과  포기된 보증금 운용익을 합하면 정확히 3억이 된다

238,554,329+61,445,671 = 300,000,000



수험계의 실무 바이블로 자리잡은 이홍규평가사의 '감정평가실무강의'는 전세금처리방법에 대한 설명이나 채권입찰제 문제 등에서 이용가치에 대한 반영에 특히 인색한 측면이 있다.

5판은 예전 3판 보다 이론적으로 정교해졌으나 용익권의 가치 반영에 대한 부족함은 여전한 것 같다.