며칠 전에 시작했다가 글빨이 막혀서 마무리가 안된다.
내용을 최대한 간단히 표현하면 다음과 같다.
저금리, 주택가격상승 둔화 => 자본수익률 감소 => 소득수익률 증가필요(요구수익률 달성 위해서) => 전세 공급 감소 => 전세값 급등
지가는 구매력 한계가 상한선임 + 부동산은 유효수요가 중요함 => 일반인의 구매력은 한계가 있음 => 집값의 형성은 튤립과는 달리 상한선이 있을 듯 보임
현재 집은 비싸서 일반인이 구입하기 어려움 => 구매력한계 이론과 현실의 괴리 => 괴리의 원인 모색 => 일반보다 구매력이 큰 집주인 존재 => 다주택자
주택은 필수재 => 다주택 소유자는 실수요 아님 => 부동산의 내구성에 의한 수익의 자본화 => 주택 투자에 의한 자본축적 => 다주택 소유자의 구매력 상승 => 주택에 대한 수요 강화 => 실소유자의 구매력 한계를 넘는 수준의 주택가격 상승 => 실수요자의 시장소외
부동산 임대시장의 수요와 공급의 특징 => 시장충격의 전파효과 => 임차인의 불리한 지위 => 분배 왜곡 문제
+
버블 붕괴의 위험성
시장기능 회복 필요성 => 진입과 탈퇴 용이성 및 다수의 시장참가자 필요 => 구매력 한계선 작동 필요 => 다주택자의 시장 진입 제한 => 투자의 자유 존중 vs 시장 기능 회복의 필요성 => 다주택 억제 정책의 필요성
하나씩 보면 그리 어려운 내용은 아닌데 전부 묶어서 쓰려고 하면 복잡해서 이어붙이기가 만만치 않다. 말로 풀어내기는 그리 어렵지 않을 듯 한데 완결된 형태의 글로 만들어 내기는 어려운 점이 많다.
다주택 보유를 억제하는 정책은 언뜻 보기에는 양도소득세 강화나 종합부동산세 처럼 부유층에 대한 적개심 때문에 시행하는 정책으로 보일 수 있으나 거시적으로 생각해 보면, 필요성이 있는 듯 보인다. 다주택 억제 정책의 원인은 부동산 가격 상승의 구매력 한계 때문이다.
사람들의 가처분 소득이 줄어들면 부동산 가격이 낮아지는게 일반적이다. 가격은 유효수요가 있어야 발생할 수 있는데 구매력이 있는 사람의 수가 줄어들면 수요가 줄어들어 가격은 낮아지게 되기 때문이다.
시장기능에 의하여 사회적으로 적정한 수준의 가격이 형성된다.
그러나 주택의 주거기능 이외에 투자재로의 기능이 강조된다면 시장기능에 의한 바람직한 자원의 배분이 어려워진다. 주택이 다른 자산들에 비해 수익성이 높다면 투자자들은 다른 자산 대신에 주택에 투자하게 된다. 집값이 올라가면 주택 실수요자들은 주택을 구입하기 어려워진다. 반면 가격상승은 투기적 수요를 유인하는 역할을 하기 때문에 구매력 한계에 의한 수요 하락을 상쇄시킨다.
높은 주택 가격에 따른 투자액과 그에 부대하는 요구수익률은 높은 임대료로 귀결된다. 주택은 필수재이다. 임대료가 높아도 지불할 수 밖에 없다. 높은 임대료는 임차자의 가처분소득을 감소시키고, 주택 투자자의 투자수익이 되어 자본화된다.
요즘은 전세난이다. 부동산 가격 상승이 둔화되고, 저금리가 그 원인이라 한다. 소유자의 투자수익률의 달성을 위해서 전세가 상승은 어쩔 수 없는 선택이다. 여기서 한가지 물음이 생긴다. 금리와 부동산 가격상승 둔화라는 외생변수로 인한 부담은 왜 임차인에게 더 크게 귀속되는가? 쉽게 말해서, 시장 상황이 좋지 않으면 손해를 보는 사람은 집주인일 수도 있고, 세입자일 수도 있다. 전세가 상승이 집주인의 요구수익률을 충족시키기 위한 선택이라면, 시장상황의 악화에 따른 고통은 무슨 이유로 모두 세입자가 떠 안게 되는가, 집주인의 요구수익률이 낮아져서 전세가 상승이 둔화될 여지는 없는가의 문제이다.
일반적으로 외부 충격에 있을 때 그 효과가 상대적으로 크게 전가 되는 쪽은 가격탄력성이 작은 쪽이다. 주택 임대시장은 필수 시장이다. 주택을 소유하지 않은 사람이 임차도 하지 않으면 말 그대로 노숙자가 된다. 따라서 임대료가 비싸더라도 지불 여력이 있다면 임대차 계약을 할 수 밖에 없다. 임대인은 상대적으로 상황이 낫다. 임대료를 지키기 위해서 버티기가 가능하기 때문이다. 이는 자본론에서 자본가는 직장폐쇄를 하더라도 어느정도 버티기가 가능하다는 가정과 유사한 측면이 있다. 그리고 주택 이외에 다른 용도로 전환도 가능하다. 주택 임대시장의 공급곡선은 수요곡선과 비교하면 상대적으로 탄력적이다.
다주택 소유를 억제하는 정책은 시장원리를 무시한 정책이 아니라 시장 기능을 보완하는 정책이다. 수요 공급의 가격탄력성이 경직되어 있다는 것은 시장 기능이 원활히 작동하지 못한다 뜻이기 때문이다.
자본주의 시장에서 투자의 자유는 당연히 보장되어야 한다. 그러나 주택은 필수적 의식주의 한 축이고 다른 재화로 대체가 불가능하다. 주택의 가격이 오르는 이유는 수요자보다 공급자의 힘이 투자의 목적으로 삼는 것은 투자의 자유를 보장함으로써 달성되는 이익보다 그로 인해 해치는 사회적 손실이 더 큰 경우가 생길 수 있다.
내용을 최대한 간단히 표현하면 다음과 같다.
저금리, 주택가격상승 둔화 => 자본수익률 감소 => 소득수익률 증가필요(요구수익률 달성 위해서) => 전세 공급 감소 => 전세값 급등
지가는 구매력 한계가 상한선임 + 부동산은 유효수요가 중요함 => 일반인의 구매력은 한계가 있음 => 집값의 형성은 튤립과는 달리 상한선이 있을 듯 보임
현재 집은 비싸서 일반인이 구입하기 어려움 => 구매력한계 이론과 현실의 괴리 => 괴리의 원인 모색 => 일반보다 구매력이 큰 집주인 존재 => 다주택자
주택은 필수재 => 다주택 소유자는 실수요 아님 => 부동산의 내구성에 의한 수익의 자본화 => 주택 투자에 의한 자본축적 => 다주택 소유자의 구매력 상승 => 주택에 대한 수요 강화 => 실소유자의 구매력 한계를 넘는 수준의 주택가격 상승 => 실수요자의 시장소외
부동산 임대시장의 수요와 공급의 특징 => 시장충격의 전파효과 => 임차인의 불리한 지위 => 분배 왜곡 문제
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버블 붕괴의 위험성
시장기능 회복 필요성 => 진입과 탈퇴 용이성 및 다수의 시장참가자 필요 => 구매력 한계선 작동 필요 => 다주택자의 시장 진입 제한 => 투자의 자유 존중 vs 시장 기능 회복의 필요성 => 다주택 억제 정책의 필요성
하나씩 보면 그리 어려운 내용은 아닌데 전부 묶어서 쓰려고 하면 복잡해서 이어붙이기가 만만치 않다. 말로 풀어내기는 그리 어렵지 않을 듯 한데 완결된 형태의 글로 만들어 내기는 어려운 점이 많다.
다주택 보유를 억제하는 정책은 언뜻 보기에는 양도소득세 강화나 종합부동산세 처럼 부유층에 대한 적개심 때문에 시행하는 정책으로 보일 수 있으나 거시적으로 생각해 보면, 필요성이 있는 듯 보인다. 다주택 억제 정책의 원인은 부동산 가격 상승의 구매력 한계 때문이다.
사람들의 가처분 소득이 줄어들면 부동산 가격이 낮아지는게 일반적이다. 가격은 유효수요가 있어야 발생할 수 있는데 구매력이 있는 사람의 수가 줄어들면 수요가 줄어들어 가격은 낮아지게 되기 때문이다.
시장기능에 의하여 사회적으로 적정한 수준의 가격이 형성된다.
그러나 주택의 주거기능 이외에 투자재로의 기능이 강조된다면 시장기능에 의한 바람직한 자원의 배분이 어려워진다. 주택이 다른 자산들에 비해 수익성이 높다면 투자자들은 다른 자산 대신에 주택에 투자하게 된다. 집값이 올라가면 주택 실수요자들은 주택을 구입하기 어려워진다. 반면 가격상승은 투기적 수요를 유인하는 역할을 하기 때문에 구매력 한계에 의한 수요 하락을 상쇄시킨다.
높은 주택 가격에 따른 투자액과 그에 부대하는 요구수익률은 높은 임대료로 귀결된다. 주택은 필수재이다. 임대료가 높아도 지불할 수 밖에 없다. 높은 임대료는 임차자의 가처분소득을 감소시키고, 주택 투자자의 투자수익이 되어 자본화된다.
요즘은 전세난이다. 부동산 가격 상승이 둔화되고, 저금리가 그 원인이라 한다. 소유자의 투자수익률의 달성을 위해서 전세가 상승은 어쩔 수 없는 선택이다. 여기서 한가지 물음이 생긴다. 금리와 부동산 가격상승 둔화라는 외생변수로 인한 부담은 왜 임차인에게 더 크게 귀속되는가? 쉽게 말해서, 시장 상황이 좋지 않으면 손해를 보는 사람은 집주인일 수도 있고, 세입자일 수도 있다. 전세가 상승이 집주인의 요구수익률을 충족시키기 위한 선택이라면, 시장상황의 악화에 따른 고통은 무슨 이유로 모두 세입자가 떠 안게 되는가, 집주인의 요구수익률이 낮아져서 전세가 상승이 둔화될 여지는 없는가의 문제이다.
일반적으로 외부 충격에 있을 때 그 효과가 상대적으로 크게 전가 되는 쪽은 가격탄력성이 작은 쪽이다. 주택 임대시장은 필수 시장이다. 주택을 소유하지 않은 사람이 임차도 하지 않으면 말 그대로 노숙자가 된다. 따라서 임대료가 비싸더라도 지불 여력이 있다면 임대차 계약을 할 수 밖에 없다. 임대인은 상대적으로 상황이 낫다. 임대료를 지키기 위해서 버티기가 가능하기 때문이다. 이는 자본론에서 자본가는 직장폐쇄를 하더라도 어느정도 버티기가 가능하다는 가정과 유사한 측면이 있다. 그리고 주택 이외에 다른 용도로 전환도 가능하다. 주택 임대시장의 공급곡선은 수요곡선과 비교하면 상대적으로 탄력적이다.
다주택 소유를 억제하는 정책은 시장원리를 무시한 정책이 아니라 시장 기능을 보완하는 정책이다. 수요 공급의 가격탄력성이 경직되어 있다는 것은 시장 기능이 원활히 작동하지 못한다 뜻이기 때문이다.
자본주의 시장에서 투자의 자유는 당연히 보장되어야 한다. 그러나 주택은 필수적 의식주의 한 축이고 다른 재화로 대체가 불가능하다. 주택의 가격이 오르는 이유는 수요자보다 공급자의 힘이 투자의 목적으로 삼는 것은 투자의 자유를 보장함으로써 달성되는 이익보다 그로 인해 해치는 사회적 손실이 더 큰 경우가 생길 수 있다.
