주거비용 중 감가상각비

감가상각비는 앞으로 주거비용에 대해 생각할 때 빠뜨릴 수 없는 개념이 되었다. 이유는 아파트 고층화 때문이다.

잠실 주공아파트 단지는 5단지를 제외하고 재건축 되었다. 5단지를 제외한 단지는 5층인데 반해 5단지는 15층이다. 가락시영, 개포동, 상일동 과천등을 제외하고는 강남 인접한 부분에 낮은 아파트 단지는 남아있지 않아 보인다.

15층 아파트의 대지지분은 저층단지에 비해 작다. 그동안의 재건축은 대지지분을 이용해서 건축비를 충당하는 측면이 있었는데 이제는 분담금이 적은 재건축은 현실적으로 어렵게 되었다.

장기적으로 봤을 때 새집의 건축비를 소유자가 모두 부담하게 될 것이다. 서울시 조례에 의하면 아파트는 준공후 40년이 되어야 재건축을 할 수 있다. 따라서 아파트의 내용년수를 40년으로 봐도 큰 무리는 없다.

건축비를 평당 400만원으로 본다면 32평 아파트는 1년에 320만원을 감가상각비로 잡아야 한다.
약 월26.7만원이다. 임대를 한다면 모두 임차인이 부담해야 할 액수인데 만만치 않다.
감가상각비는 해마다 320만원은 아니다. 물가는 상승하기 때문이다.
만약 해마다 물가가 3%씩 뛴다면 두번째 해의 감가상각비는 320만*1.03이다.

계산 편의상 토지와 건물의 가격구성비가 1대1이라면 주택 투자자는 임대료를 정할 때 투자수익률 이외에 1.25%의 자본회수율을 포함시켜야 한다. 아파트는 건물 가격의 비중이 크므로 실제 계산될 자본회수율은 더 클 것이다.

투자자의 입장에서 생각한다면,
건물의 내구도 시간에 따라 직선적으로 감소하는게 아니라 노후도가 누적되어 어느 시점에서 급격히 나빠지기 때문에 새 건물을 구입해서 자본회수 명목으로 세를 받은 후, 망가지기 전에 파는 것이 좋을 것이다.

실제 사용자의 입장에서는
건축비가 적게 드는 주거 형태를 찾아보는건 어떨지. 예를 들어 목조, 조립식 주택. 토지의 효율적 사용측면에서 부작용이 있을 수 있지만, 땅값은 건물값에 영향을 받으므로 건물을 낮게 짓는게 경제적 효율 저하과 필연적 관계가 있다고 보기는 어렵다.

사회적으로는
일정 층수 이상의 아파트를 지을 때는 철골구조처럼 수선, 유지만 하면 철거하지 않고 영구적으로 사용이 가능한 건물을 권장하는 법제도 정비가 필요하다.