손을 놓은지 오래 되어서인지 평가 실무가 상당히 쪼잔한 과목이란 생각이 든다.
특히 옛날 문제는 전체적인 문제 파악 및 접근 방법보다는 한 줄 한 줄의 풀이 과정에서 수식의 논리성을 더 중시하는듯 한 느낌이 든다.
16회 문제에서 받은 충격은 그 근시안적 쪼잔함에 대한 강펀치였기 때문이 아닐까 싶다.
감칙 11조 1항은 감가수정 방법을 규정하는데 정액, 정률법 이외에 생뚱맞게도 상환기금법까지 규정해 버렸다.
감정평가의 목적은 가격시점의 정상 가격을 구하는건데 상당히 회계학스러운 감가상각 방법을 평가에 적용한 셈이다.
다소 어이없는 방법이라서일까? 플러스, 신체계 저자들(아직 패스와 3인공저는 안샀다)은 정신을 못 차리고 감가 누계액을 SFF * n라고 처리해 버리는 만행을 저질러 버리고야 만다. 힘없는 수험생들은 찜찜하지만 따라간다.
문제는 내용년수가 만료되어버릴 때에 벌어진다. SFF * n 을 하면 기간이 만료되어도 감가 누계액은 재조달원가에 크게 미치지 못하게 되어 내용년수가 만료되어 버려도 잔존가액이 엄청나게 크게 평가가 된다. 상환기금이란 기간말에 갚기 위해 적립을 하는 것이기 때문에 매기 적립한 금액에는 이자가 붙어야 한다. 따라서 단순이 n이 아닌 FVA가 들어가야 한다.
즉 SFF * FVA 으로 계산해야 한다.
이 방법에 의하면 기간말이 되었을 때 SFF와 FVA는 서로 역수가 되어 약분하면 1이 된다.
기간말에 모든 재조달원가를 상각해 버림으로써 평가액을 0으로 만든다. 감가 누계액은 상환비율 p로 간단하게 구할 수 있다.
나는 내가 옳다는 확신을 가진 방법을 사용하겠다.
06년 2기 스터디때 풀었던 공장 담보평가 문제에서 유휴자산 처리부분이 생각난다.
평가사는 몇 년 전에합격생이었던 사람일 뿐이다. 대체로 잘 하긴 하지만 가끔은 틀리기도 한다.
17회 법규시험을 겪고나서 다수의 의견이 항상 맞는 건 아니라는 것을 깨닫게 되었다.
상대가 아무리 다수더라도 명백히 틀린 논리를 맹신한다면 명확한 내 논리가 정답일 가능성이 오히려 많다.
그건 그렇고,
토지환원율과 상각 후 건물 환원율이 일치하는 이론적 근거가 균형의 원칙이었다는걸 실무 기본문제 복기하다가 발견했다. 비록 시험에선 실패했지만 모든 것을 다 안다고 생각했었는데 살짝 충격이었다.
