수험생들은 일반적으로 분해법을 외우려고만 드는 경향이 있다. 실무 실력이 형편 없었던 시절에도 분해법만큼은 그냥 넘어가지 않았는데, 막상 책으로 찾아보면 논리적으로 알아듣기 쉽게 설명한 책이 없었다. 아무런 기초가 없는 상황에서신체계 3판 유형별문제 토지건물 3번 같은 어이없는 풀이법을 보면 분해법에 대한 혼란만 가중될 뿐이다. 물리적 감가에서 치유가능부분(주로 페인트칠) 이후에 부대 부분 감가액을 산정하는데는 수험생마다 약간 차이가 있는데, 각자 논리적인 타당성이 있으므로 그 부분에 대해서는 명확히 따지지 않겠다.
치유가능 기능적감가액은
치유비용 + 하자부분 적산가(재조달-감가액이니까) - 폐재가치- 애당초 소요되었을비용
치유불능 과소설비기능적 감가액은
하자로 인한 가치하락 - 애당초 소요 되었을 비용
대략 이 정도로 정리가 된다.
원리는 간단하다.
일단 치유가능 감가라면 하자가 있는 부분은 뚝 떼어서 폐기해 버린다고 본다. 그러므로 감가액 그 부분의 적산가가 들어간다. 그러고나서 치유 비용을 재조달원가에서 감가한다. 그만큼 현금이 추가로 들어가기 때문이다.
치유 불능 감가의 경우는 비용을 들여도 치유가 불가능 하니까 가치 하락분을 바로 재조달원가에서 차감하는 것이다.
그리고 나서 공통적으로 들어가는 애당초 소요되었을 비용을 감가액에서 차감한다.
치유 가능 감가의 경우 하자부분 적산가를 떼어 낸다면 건물은 뻥 뚫린 상태가 된다. 보일러나 에어컨이 없는 건물이 된다는 뜻이다. 그 자리에 처음부터 설치를 잘 했더라면 소요되었을 부분을 재조달원가에 가산해 준다.
치유 불능 감가의 경우도 비슷하다. 가치 하락을 감가에 반영하였지만 감가액은 하자 없는 건물을 기준으로 잡은 것이다. 따라서 제대로 설치 했을때의 설비 비용을 재조달 원가에 가산해 주어야 하는 것이다.
다시 말해서 감가액에서 애당초 비용을 빼 주는건 재조달원가를 복제비용에서 대체비용으로 전환하는 과정이라고 볼 수 있다.
철저하게 비용의 관점에서 접근한다면 어떤 문제라도 풀어낼 수 있고, 가끔 잘못된 풀이법을 보더라도 혼란에 빠지지 않을 수가 있다.
