건부감가란 상당히 애매한 개념이다. 건부감가에 대해심도 있는 접근을 한 수험자료를 볼 수 없었다.심지어 우수한 성적으로 합격하여 실무팀장까지 해 본 사람들도 개념이 확실히 서 있지 않은 듯 하다. 가끔이론적 기반이 없는 문제를 만들어냄으로서 문제분석과정에서 당혹감을 느끼게 하곤 한다.부동산의 거래는 일체로 일어나서 시장가격은 일체가격이 되는데 평가는 개별로 하기 때문에 최고최선이 아니기 때문에발생한 가치 손실 부분을 배분하는 것이 애매하기 때문이다.
가장 자주 접하는 건부감가인 철거비를 생각해 보기로 한다.거래 부동산에 적합하지 않은 건물이 소재한다면 구매자 입장에서는 필요없는 건물이기 때문에철거를 해야 한다. 따라서 적정한 토지의 가치에서 철거비 만큼의 비용을 제하고 대금을 지불한다. 이런 경우 토지의 가치가 건물 때문에 깎인다고생각해버리는 습관때문에 건부감가에 대한 혼란이 생기는 것이 아닐까는 짐작을 해 본다.
안정근교수의 강의에서 복함 부동산의 가치는 토지의 가치에 건축물의 기여 가치를 합한 것이라고 한다. 따라서 개발제한구역에서 비적법적 이용을 통하여 높은 자산가치를 갖는 부동산이 있다면 그건 부지의 가격이 상승한 것이 아니라 건축물의 기여가치가 크기 때문이라고 본다. 그 건물이 없어진다면 그 부지의 가격은 다른 토지와 같아질 것이기 때문이다.
다시 철거비로 돌아와 본다. 구매자 입장에서 본다면 철거해야 할 건물이 있는 토지를 구입한 것은 어디까지나 토지에 대한 매매이다. 하지만 그 건물을 실제로 사용했던 매도자의 입장에서 그 물건은 복합 부동산이다. 복합 부동산의 가치가 나지일때 보다 떨어진다는 것은 토지에 대한 건물의 기여가치가 0보다 작기 때문이다. 즉 건물은 마이너스의 가격을 갖는다고 볼 수 있다. 이 논리에서 한걸음 확장하면 금사철과 금철사의 논리와 연결이 되기도 한다.
금철사를 주장하는 사람들은 금철사에 배분법까지 끼워서 금철사배 라고 외운다. 철거비와 배분법을 달리 생각하겠다는 뜻이다. 배분법은 전체 가격에서 건물가격을 제하는 것인데 부적합한 건물의 기여가치를마이너스로 본다면 철거비를 건물의 가격이라 생각할 수 있다.배분법은 최유효상태인 부동산에만 적용하는데 그 이유는 건부감가가 있는 상태에서 (주로 원가법에 의한)건물의 가격을 제거하면 토지의 가격이 평가 절하 되기 때문이다. 그러나 철거비를 마이너스 값을 가진건물가격이라 생각한다면 토지 가격의 왜곡 없이 사례를 정상화 시킬 수 있다. 굳이 뉘앙스 따질것 없이 금사철로 논리를 통일할 수 있다.
건부감가로 토지의 가격을 깎는 논리는 건물의 원가는 모두 가치를 인정하겠다는 태도이다. 건물만분리하여 본다면 부지에 현저히 부적합한 건물은 시장에서 수요가 없다. 따라서 가격이 발생하지 않는다.
반론의 여지가 없는 극단적인 예를 들어본다.(허가가 날지는모르지만)경북 영주시 양잠마을에 최신 공법과 최고급 자재를 사용하여 20층짜리 오피스를 건설한다면미분양이 날 것이다. 땡처리로 팔아치운다고 해도좀처럼주인을 만나기 어려울 것이다. 헐값 분양에도 실패하여 해체처분가격에 근접한 값으로매각되었다고 본다면 공사비에도 미치지 못한 가격이 그 복합부동산의 시장가격이다. 최유효이용이 아니기 때문에 건부감가가 발생했는데 건부감가를 토지에 몰아주면토지가격이 마이너스가 되는 상황이 벌어진다.자연의 무상공여물인 토지가 이상한 건물 때문에 소유하지 않느니만도 못한 땅이 되어버린다. 뭔가 이상하지 않은가?
건부감가를 건물에 귀속시키면 의외로 간단히 해결할 수 있다. 해체처분가격으로 건물 가격이 나왔다면복합부동산의 가격은 토지가격 + 해체처분 건물가격이 된다. 토지에 대한 기여가치는 건물의 해체처분가격이 된다.나지상태의 토지보다는 비싼가격에 거래된다. 토지는 건물이 없었어도 효용이있기 때문에 그 가치를 인정할 필요가 있고, 건물은 제대로 된 가치를 제공하지 못했기 때문에 그만큼 가격을 할인한 셈이다.
이런 식의 생각은 몇가지 이론적인지지를 받을 수 있다.
1.
우선 그 자체로서 더이상 설명이 필요 없는 기여의 원리
"부동산의 가격은 구성부분의 기여가치의 합이다."
죄 없는 토지 + 바보같은 건물
보통토지 + 뛰어난 건물(준지대 성격) ->경쟁의 원리에 의하여 장기적으로는....
2.
숫자상으로 따져도가장 설득력 있는 잔여법의 논리.
토지잔여법을 적용하기 위해서는 건물이 감가상각이 없고, 최고최선의 이용일 것을 요한다..
반면 건물잔여법은 감가상각이 크게 일어나고, 최고최선에 미달한 건물에도 적용이 가능하다. 이 말은 최유효 미달에 의한 감가를 전부 건물에 귀속시키겠다는 뜻이다.
뿐만 아니라 교재 중부동산 잔여법을 다룬 부분에서는 부동산 잔여법이 오래된 건물의 가격을 구하는데 상당히 유용한 방법이라는 문장이 들어가 있다.수익방식 중 최유효이용을 전제 조건으로 요구하는평가기법은 오직 토지잔여법 밖에 없다.
건부감가를 전부 토지에 귀속시키는 식의 문제풀이법을 주장하려면 최유효미달 부동산에 토지잔여법을 사용하는것 만큼 간단한 방법은 없지만 안정근 교수 책에서 그렇게 하지 말랬으니 그렇게 푸는 사람은 없다. 하지만 토지잔여법과 전혀 다르지 않는 논리로 토지에 독박을 씌우는 풀이법은 너무 자주 눈에 뜨인다.
3.
제합사용의 원리와 비 최고최선 이용시 처리방법
건물의 용도는 토지의 용도와 독립하여 평가하여서는 안된다는 원리이다. 토지와 건물의 용도가 일치하지 않으면 건물의 용도는 토지의 용도에 따르게 된다는 것이다.
용도는 일치하고 단순히 규모상최유효 미달이나 초과의 경우는 물리적, 기능적 감가를 하고 용도가 불일치하는 경우는 물리적, 기능적 감가 이외에 경제적 감가까지 하여야 한다.
4.
또한 타워펠리스 부지가격을 산정한 경실련의 도전에 대한 반박으로서
경실련은 타워펠리스의 시가총액을 구한 후에 공사비 자료등을 참조하여 산정한건물가치를 차감하여 토지가치를 과다하게 평가하고는 공시지가를 평가한 평가업계에 도전을 했다. 내가 알기로는 이에 대한 속시원한 반박은 없었다.공사비 등 원가 이외에타워펠리스에 거주하는 주민의 자부심이라든가 브랜드 가치 등 건물이 만들어낸 가격발생요인인쾌적성이란 효용이만들어낸 가치는 건물에 귀속시키는것이 옳다고 볼 수 있을 것이다.
차라리 비싼 거래가격에서 건물의 비싼 기여가치를 차감했더니 공시지가만큼 나왔더라고 말했으면 어땠을까?
준지대에 의한 초과이윤은 장기에는 소멸한다. 건물 부분의 가격은 얼핏 과장된 것 같이 느껴지지만현재의 왜곡된 시세는 받아들이는반면건물의 높은 가격을 받아들이는것만 거부감을 가지는것은 모순된 생각이다. 현재의 시세인sein가격에서 원가인sollen가격으로 산정한 건물 가격을 차감하여 산정한 가격을 정상적인 지가라고 볼 수는 없을 것이다.
토지는 잘못 없고 모두 못난이 건물 탓이다는 생각을 끝까지 밀어보려 하니까 이론과목에선 논거가 제법 있지만 실무쪽에서는모든 실무 수험용 문제집들과 전쟁을 벌여야 하는것 같다. 이론적으로 옳다고는 생각하지 않지만 옳고 그름을 떠나 다수의 힘이라는건 원래 강력한 법이다.
이론적으로나마 철저히 짓밟아봤지만 실무상에선 이쯤에서 그냥 타협하는게 편할 듯 하다. 실전에서 함부로 낼 수 없는 문제이기도 하고, 연습할때마다 이론적으로 승부를 보려고 하다 보면 실무 풀이 자체가 너무 힘들어진다. 수험생은수험 지식은 필요하지만 학문적 의견은 없는게편하고 안전한 법이다. 다만 실전 실무문제에서 이런 개념을 아는지 확인하는 문제를 출제한다면 수석을 노리고 덤벼볼 수는 있을 것이다.
배분법에 대해서는 정리가 깔끔하게 되지 않아서 살짝 뒤로 빼 놓았다.
최유휴 미달 사례 부동산에서 배분법을 적용하지 않는 이유를 따져본다면
배분법은 사례에서 토지의 가격을 알 수 없기 때문에 건물의 정상가격을 차감하는 기법이다.
복합부동산에서 건물의 기여가치를 뺄 수차감할 수 있다면건부감가가 있어도 배분법을 적용할 수 있겠지만 그 말은 이미 토지의 가치를 알고 있다는 뜻이기 때문에 배분법으로 토지의 가격을 구한다는 행위는 아무 의미없는 일이 된다.
