최유효미달 특히 적정 층수 미달 때문에 토지의 가치가 떨어진다는 것은 건물잔여법이나미국식논리와 완전히 배치되는 견해이다. 대부분의 수험생들이 그런 생각에 빠지게 된 원인은 3가지 정도로생각할 수 있다.
1. 어정쩡한 건부감가 개념
2. 토지보상지침상 구분지상권 설정 보상규정
3. 분해법 문제 풀이시경제적 감가시 토지 배분
1.
철거비를 건부감가로 보면서 건부감가의 개념에 혼란이 생겼다. 철거비는 토지의 거래가격을 떨어뜨리지만 토지의 가치를 떨어뜨리는것은 아니다.
2.
구분지상권 설정시 입체이용률 저해 정도를 기준으로 보상금을 산정한것은 논리적으로 타당성이 있다. 송전선이 지나가서 7층짜리 건물을 지을 수 있는 토지에 4층 이상으로건설할 수 없게 된다면 그 토지의 효용은 이전보다 확실히 떨어지게 된다. 떨어진 정도는 임대료의 차이를 환원한 값과 기타이용저해율 및 시장성, 쾌적성 저해로 계산할 수 있다. 집을 덜 지을 수 밖에 없는 못난이 토지의 가격을 깎은것과 못난이 건물을 보유한 멀쩡한 토지의 가격을 깎는건 논리적으로 다르다.
3.
분해법 풀이시 경제적 감가에 대한 문제는 거의 다른 땅의 부의 외부효과에 의한 것이다. 예를 들면 폐기물 처리장이든지 근처의 노후주택, 고가도로 소음등이 그 원인이다. 이 경우 그러한 외부효과는 토지의 고정성으로 회피할 수 없기 때문에 토지 역시 감가의 대상이 되는것이 당연하다. 하지만 여기서도 토지 혼자 독박을 쓰는 일은 없다. 건물과 가격구성비별로 나눠 가져간다.
층수 관련 문제는 오히려 기능적 감가에서 과잉, 과소 설비 문제로 다룰 여지가 있다. 즉 건물에게 모든 감가를 떠맏길 수 있는 여지가 생기는 것이다.
핵심과, 플러스에 수록된배점이 약간 되는 분해법 문제는 층수 미달을 경제적 감가로 보고 그에 대한 지가배분율까지 친절하게 제시하여 수험생들을 토지에 대한 감가로 유인하고 있다. 과연 고민을 하고 문제를 만든 것인가는 의문이 든다.
