권리금 때문에 사람이 죽어서 나라가 떠들석하다. 그러다보니 혼자서이런 저런 생각을 해 봤다.
상가 세입자에 대한 보상금의 법적 근거는 토지보상법 시행규칙 47조이다. 영업 휴업에 따른 손실 평가를 3월 이내의영업 이익에 기간 중 고정 비용, 이전 비용, 재고 등 매각 손실액을 더한 금액으로 평가한다.
대부분 세입자들은 전세입자에게권리금을 내고 장사를 시작하는데상당히 큰 액수이고 나중에 가게를 뺄 때 다음 세입자에게 받는것이 관행이다. 문제는 권리금이 법적으로 보호되는 재산권이 아니라는 점이다. 따라서 보상 대상이 되지 않는다.
재개발조합원 입장에서 권리금을 어떻게 볼 지 생각해 봤다.
재개발 사업에서 시행사가 실제로 필요로 하는것은 토지뿐이다. 그러나 토지소유자를 설득하기 위해서는 건물의 가치도 인정하여야 한다. 토지 가치만 인정하여 권리가액을 산출하겠다고 한다면 건물주의 반발이 있고, 건물에 대한 보상액을 현금으로 지급해야 하기 때문이다. 그래서 권리가액의 기초가 되는 종전자산 가액은 실제로 필요하지도 않은 건물 가격이 포함된다.
권리금이 보상되지 못하는 이유는 여러가지다.
건물 가격에 상당할 정도로 액수가 큰 권리금을 인정하게 된다면, 사업비가 커지기 때문에 개개 조합원의 권리가액이 작아지게 된다. 임대차 기간이 끝난 후 새로운 임차인 없으면 기존 임차인의 권리금은 날리게 된다. 임대인 입장에서는 지불할 의무가 없는 권리금을 공익사업이라는 이유로 보상하라는 건 조합원의 주머니를 털어 세입자의 권리금을 지불한다는 뜻이다. 건물주는 다른 최초 임차인에게 권리금을 받지 않았기때문에 형평에 맞지 않다.
그래도 굳이 주는 이유를 찾는다면 일방적인 계약 해지에 대한 위약금 정도를 생각할 수 있을 것이다.
둘째 권리금이 얼마인지를 평가할 근거가 없다는 점이다. 권리금은 수요와 공급에 의하여 결정되는 것인데, 재개발 할만큼 노후된 지역에서는 큰 돈을 지불하고 입주할 만한 수요가 없다. 전 임차인에게 지불한 금액을 보상받을 권리금으로 그대로 인정해서 보상한다면 또 다른 형태의 보상 투기는 필연적이다.
셋째, 권리금의 정당성 내지 중요성 문제이다. 재개발이 시행될 정도로 노후한 건물에 입주했다면 그리 큰 권리금을 지불하지 않았을 것이다. 건물이 노후되기 전에 입주했다면 노후될 때 까지 영업을 하면서 이익을 얻었을 것이고, 그 이익은 권리금에 대한 대가로서의 의미도 있다.
권리금 보상이 정당보상은 아니지만 세입자가 자신의 과실없이 권리금을 날린다면 심각한 곤란이 예상된다. 그들을 위한 대안도 생각해 봤는데,
공익사업 때문에 권리금을 날리게 된다면 다른 장소에서 다시 영업을 시작하기 어려울 것이다. 사업 기간 중 다른 장소에서 영업을 할 때에는 사업시행자와 국가가 저리로 대출을 주선하여 다른 장소에서 권리금을 충당하고 재개발 사업 완료 후에는 다른 임차인에게 점포를 넘기고 권리금을 받아 대출을 상환하도록 하는 방안을 생각할 수 있다. 사업 완료 후 기존 세입자에게 우선 입주권을 부여하여 추가적인 권리금 지출을 없도록하면 누구도 손해보지 않고 해결할 수 있을 듯 하다.
아직은 나 혼자만의 생각일 뿐이다.
--------------------추가-------------------------------------------------------------------
모 감정평가사가 권리금에 대한 의견을 쓴 글을 보았다.
그의 견해에 따르면 권리금은 위치적 이익, 시설 권리, 기존 고객과의 유대관계로 구성된다고 한다.
그 중 위치 이익과 시설 권리에 대해 각개 격파 해 본다.
1.
위치 이익은 부동산이 유리한 위치에 입지하고 있기 때문에 발생하는 초과 이익이다.
부동산의 가격은 위치가격이다. 소유자는 그 위치에 대한 댓가를 지불하고 그 부동산에 대한 권리를 취득하였다.
초과 이익의 몫은 위치가치에 대한 대가를 지불했던 소유자에게 돌아가는 것은 당연하다.
위치에 따른 초과 이익이 존재한다는 것은 그 위치에 대한 적정한 이용료를 내고 있지 않고 있다는 뜻이기도 하다. 시장 가치보다 작은 금액을 임대료로 지불할 때 전차권 가치가 생긴다. 전차권 가치는 차액에 따른 이익이다. 어눌한 소유주를 만난 행운 덕분에 임차인이 우연히 얻게 된 이득이다. 이는 소유자의 몫으로 보는 것이 맞다.
따라서 위치 이익은 권리금 보상 대상이 아니다.
2.
시설 권리금은 이전비를 지급하고 휴업보상을 하기 때문에 사실상 지급한 것으로 본다.
남는 건 기존 고객과의 유대관계이다. 이건 논리상으로는 안 주기 어려울 듯 하다. 입법을 통해 보완할 필요가 있다.
다만 액수가 그리 크지는 않을거라 생각한다. 새로운 영업장소에서도 일정 기간 이상 영업을 하면 다시 보충될 수 있는 성격이기 때문에 새로운 단골들을 만드는 기간 동안만 발생하지 않는 이익이기 때문이다.
그 평가사는 위치에 따른 초과 이익이 발생했을 때 일부 악덕 소유주가 계약기간이 만료된 후 일방적으로 계약을 해지하고 명도를 요구한다고 주장한다. 자기가 소유한 부동산의 위치 가치에 대한 정확한 시장 임대료를 찾아가는 과정을 두고 악덕 소유주라 폄하한 셈이다.
임차인이 뛰어난 영업능력을 발휘해서 그 부동산에서 창출 할 수 있는 이익을 초과하는 이익을 창출한다면 그 초과이익은 당연히 임차인의 몫이다. 임대인 입장에서도 임차인이 돈을 잘 벌면 임차료를 연체하거나 공실이 발생할 위험이 작기 때문에 중요 임차자(Key tanent)로 여겨 장기 계약을 원할 것이다.
그 평가사의 말처럼 정말 악덕 소유주가 존재한다고 치자.
임차인의 뛰어난 영업활동에 의해 초과 이익이 발생했다. 임대인은 그걸 보고 세를 더 받아야겠다고 생각하고, 계약을 해지하고 다른 임차인을 유치한다.
다른 임차인은 전 임차인처럼 뛰어나지 못한 평범한 사람이기 때문에 초과이익을 얻지 못하고 그 부동산에서 얻을 수 있는 통상적인 수입만 얻는다. 그런데 임대료는 전 임차인을 기준으로 설정했기 때문에 통상적인 임차인으로서는 감당하기가 어렵다. 새 임차인은 임차료를 감당하지 못하고 영업을 그만 두게 된다. 그러면 공실이 발생한다. 공실은 임대인의 손실이다.
임대료는 다시 시장에서 통상 성립하는 수준으로 회귀한다. 그것이 시장 원리이다.
