공시지가 자체가 용도지역이 걸려 있을때는 보정하는게 별로 손이 가지 않지만, 일반 거래사례나 대상 부동산이 용도지역이 걸쳐 있다면 상당히 번거롭다.
사례를 두개나 골라야 하고 계산도 두번 해야 하기 때문에 시간이 많이 걸린다. 손 빨리 움직이는 연습 말고는 풀어야 할 필요성이 없다. 또한 실전에서는 그런식의 노가다를 묻지 않을 것이기 때문에 시간만 많이 들고영양가가 확연히 떨어지는 문제다.
국토법상 용도지역이 걸친 330제곱미터 이하의 대지는 면적이 더 큰 용도지역의 적용을 받는다. 노선상업지역은 660제곱미터다.
따라서 330제곱미터 이하 면적이 용도지역을 달리 한다면 큰 용도지역을 중심으로 평가하면 된다. 다만 고도지구, 방화지구, 미관지구는 일부만 걸쳐 있어도 전체가 걸친 것으로 보고 녹지는 면적에 관계없이 각각 평가해야 한다.
1, 2차 과목간에 연관성이 영업권 평가시 기말 분개하는것 밖에 없다는 망언을 누가 했던가?
실전에서 충분히 논점 삼아 낼 수 있는 문제다. 다만 실제로 이런게 논점이 되어 출제된다면, 수험계에서 공부 범위는 한층 넓어질 것이다. 실무책이나 법전도 지금보다 조금 더 두꺼워 질 것이다.
실무 문제를 풀다가 종종 오류를 만나면나도 책을 쓰고 싶다는 생각이 자꾸 든다. 시중 실무책 5권과 기출문제 중에서풀이과정상 오류가 있거나 간단히축약시킬 수 있는 답안만 새로작성해서 모은 책을 출간해 보고 싶다는 생각이 든다. 다만 잘 팔리지는 않을 것 같다.
초짜가이영창 평가사의 기출 예해를 보고 오류가 많다고 우기는 경우도 있으니(그나마 시중에 나온 풀이법 중에 가장 합리적임에도 불구하고)내 풀이법도 초짜들에겐 그다지 환영받지 못할 수도 있을 것이다.
이 논점을이용한 출제 방식.
대상 부동산을 하나 준다. 용도지역이 걸친 부동산이다. 도로변띠모양 상업지역이라고 지도를 제시해서 보여준다.
전체 1000제곱미터에 500은 근린상업지역, 400은 준주거지역 100은 준공업지역으로 한다.
아무 생각 없이 노가다로 풀면 3개의 사례를 선정하고 시점 수정도 3번 해야 한다.
끝도 없이 풀다보면 배점을 훌쩍 넘긴다. 그러면 수험생들은 혼란에 빠진다. 16회 1번에 비해서는 임팩트가 약하지만 공부 범위를 넓혀줬다는 측면에서 수험계에 미치는 파장은 제법 클 것이다.
기출문제를 분석해 보면 본격적인 풀이에 앞서 논점에 대한 이론적 질문을 5점 정도 물을 때가 많았다.
16회 1번 문제가 어려웠던 이유는 최유효이용에 대한 이론적 개념과 실무적 개념을 일치시키지 못했기 때문이다. 아마 물음1로 최유효이용 판정방법과 유의점을 5점정도 물어보고 전체 점수를 40점으로 늘렸다면 그 문제로 혼란을 겪은 수험생들은 많지 않았을 것이다.
이 문제도 국토법상 용도지역 특례에 대하여 물음 1로 물어보면 어렵지 않게 풀이할 수 있을 것이다.
