2006년때 이야기다. 기열이 형이 밥먹다가 이런 요지의말을 했었다.
실무 문제를 많이 풀다보니 최유효이용 상황에서는 토지 가격과 건물 가격이 같아지는 추세가 있는 것 같아요. 미시경제학에서도 그런 개념이 있었던것 같은데...
상당히 스마트한 이이디어라 생각했다. 그 아이디어에 대한 찬사를 형님께 표현하지 못했던 걸 뒤늦게나마 후회하고 있다.
굳이 따지자면 최적 소비점이나 최적생산요소 투입 개념이다. 두 가지 재화가 있을때 두 재화의 1원당 한계효용이 같은 비율로 소비할 때가 가장 효용이 높다는 이론이고,두 가지 생산요소의 최적비율을 찾을 때도같은 원리가 작용한다.
2007년 말에 서울 숲 갤러리아 포레와 e편한 세상의 평당 분양가가 4500만원이나 한다는 기사를 보고 바로 그 원리가 생각났다. 그 때 당시의 기억으로는 토지 가격과 건설비의 가격비율이 약 1대 2였다. 한계효용을측정할 수는 없었지만 직관적으로 경제학적 최적 결합비율과 다소 차이가 있을 것 같았다. 그 건물들을 최유효이용을 초과하여 기능적, 경제적 감가요인이 발생하게 될건물로 생각하였다.
그러나 최근에는 꼭 그렇지만은 않을 수도 있겠다는 생각을 갖게 되었다.
며칠 전경기도 광주시에 갈 일이 있었다. 빨간색 광역버스를 타고 갔는데 20층은 족히 되어 보이는 높은 아파트가 하나 보였다. 그 아파트 바로 길 건너는 밭이다. 아파트 옆은 상가지대인데 상가 높이는 거의 2층 아니면,3층이다.(상가는 1,2층이 가장 중요해서그만큼 지어도 괜찮지 않겠냐는태클과 그에 대한 반박까지 쓰면 글이 너무 산만해 지기 때문에 그에 대해서는생략한다.)
아무리 봐도 땅값에 비해서 건축비가 과도한 건물로 밖에 생각되지 않았다. 건설사가 바보도 아닌데 굳이 왜 저런 짓을 할까라고 생각했다.
건물은 규모가 클 수록 건축 단가가 비싸진다. 건축에 대해서 잘 모르지만 20층 짜리한 채지을 돈을 5층짜리 10 채를지을 수 있다고 일단 가정해 본다.
20층 하나 지을 돈으로 5층짜리 5채 짓고 나머지는 건물 부지를 매입하는데 사용한다면원래보다 5층 정도 더 지을 수 있어서 효과적이라 판단할 수 있을 것이다. 그러나 주민들이 5층짜리 건물보다 20층짜리 아파트를 선호한다면 20층짜리 짓고 분양가를 높게불러서 오히려 더 큰 수익을 얻을수도 있을 것이다. 뿐만 아니라 주민들이 좋아하지 않는 5층짜리 주택을 너무 많이 건설한다면 미분양이나서 큰 손해를 입을수도 있다.
경제학에서 최적 생산요소 비율은 최소한의 자원을 투입하여 최대한의 생산물을 산출하는 것이다. 최고최선 이용은 양적 의미에서최대 생산물을 의미하는 것이 아니라 수요자들의 선호성향, 분양 가능성까지 고려하여 판단 하여야 한다.
최고최선 이용분석을 할 때 전문가의 경험과식견이 필요한 이유가 바로 이 때문일 것이다.
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밭에서 길 건너에 있는 20층 넘는 아파트는 과도한 개발이라기보단 창조적 이용이라고 보는 게 맞을 수도 있다. 길 건너 밭은 영원히 밭으로 남기보다는 각종 건물의 부지가 될 가능성이 더 크다. 그리고 밭으로 남아 있는 이유가 개발에 경제성이 없기 때문이라기보다는 공법상 제한 때문에 밭으로 이용할 수 밖에 없기 때문일 수도 있다.
