결론부터 말해 해결책을 먼저쓴다면, 방경식 장희순등 일본 이론교수 만나서 물어볼것 아니면 그냥 그러려니 지나가라는 것이다.아래 적어 놓은생각들이 단지 다년차의 독선과 아집에 불과한 것일 수도 있다.
건부감가는 못난이 건물이 있어서 부동산의 가치가 떨어질때 그 값을 토지가치에서 차감하는 이론이다.
제합사용의 원리나 기여의 원칙등 미국식 이론들 및 토지의 영속성, 최고최선 이용과는 정면으로 배치된다.
그럼에도 불구하고 건부감가 개념은 실무 문제에서 종종 제시되고, 몇년 전 기출에서는 심지어 건부증가에 대해서 묻기까지 했다.
나상수 평가사는 건부증가에 대해 토지상의 건물의 유용성으로 인하여 최유효사용에 미달하던 부동산이 최고로 유용한 부동산으로 변화하는 경우라고 정의한다. 또한 건부감가는 철거비를 차감한 가격이라고 기술한다.
어제는 법학원 토요반 오리엔테이션이 있었다. 공부를 시작하고 나서 처음으로 팀장 내지 강사의 도움을 받을 수 있는 기회가 온 것이다.
이론 팀장에게 건부증가의 개념에 대해 설명해 달라고 했다.
"GB안에 기존 건물이 있을때~"로 시작하는 엄청난 초심자를 대하는 듯한 대답을 들을 수 있었다.
안정근 이론서에 의하면그런 가치는 건물의 가치로 봐야 한다고대꾸했더니, 건부감가는 일본식 개념이라서 미국식 이론서에서 나온 개념을 그대로 적용해서는 안된다는 대답을 들었다.
건물에 대한 경제적감가와 기능적 감가에 대해서 이야기 하니까 같은 취지의 대답을 들을 수 있었다.
경제적, 기능적 감가라는 말은 미국식 이론에서 나온 말이기 때문에 건부감가 건부증가와 같은 일본식 용어와 혼용해서 사용하면 안된다는 것이었다.
상당히 깔끔한 정리법이다. 결론을 얻지 못하면 적당한 선에서 타협하는 것이 빨리 합격하는 수험생의 자세다.
다만 찜찜한 점을 한가지 발견했다. 일본 평가기준은 결국은 AI의 영향을 받은 결과일 뿐이다.
현재 수험가에서 떠도는 출처 불명 일본식 이론은 대부분이창석 교수가 1990년에 쓴 '부동산감정평가론'을 따른 것이다. 그 책이 출판된 당시의 일본 평가기준에서는 개량물이 있는 상태의 최고최선 이용 개념이 도입되지 않은 상태였다. 2002년 일본 기준이 개정되면서 미국의 최고최선 이용 개념이 도입되어 개량물이 있는 상태로의 최고최선에 대해 규정하게 되었다. 따라서 이창석 교수가 책을 새로 쓴다면 건부감가 개념은 달라질 수도 있을 것이다. 어쩌면 19회 시험에 약술로 건무증가를 써 보라고 한 것은 건부증가를 건물에 대한 프리미엄으로 받아들였는지를 확인하기 위해 물어본 것일 수도 있다.
건부감가에 대한 명확한 개념은 나상수 평가사 책을 보면 알 수 있다(p336)
매수자가 토지의 취득을 목적으로 복합부동산을구입한다면 지상의 건물 가격 역시 토지의 구입가격으로 보게된다.그런데 그토지를 이용하려면 철거비가 든다.건물이 있음으로 인해서나지를 구입했을 때 보다비용이 들어가기 때문에 철거비는 해당 토지의 가격에서 차감한 비용을 지불하게 된다. 철거비 때문에 토지의 가치가 떨어진 셈이다. 그런 가치 하락이 바로 건부감가다.
예전 공인감정사 시절 실무 기출문제 중에엄연히 멀쩡한 건물이 들어선 부지의 건부감가를 토지가치에서 차감하게 하는문제는 아마도 AI기준 역시현 상태와는 달랐기 때문에 그런 문제가 나왔을 것이라 짐작해 본다.
그런 것 모르고 지나가도합격하는데는 별 지장이 없다는 것을 수많은 합격자들이 생생하게 보여주고 있는데도 왜 굳이사서 고민인지 모르겠다. 어찌 생각하면 이창석 교수나 방경식 교수같은 일본식 이론가의 최신판 교과서를 찾아보는게 빠를것 같다.
아래는 예전에 건부감가를 토지에서 차감하는논리에 대한 문제점을 정리한 것이다. 지금생각하고 있는 것과 크게 다르지는 않다.
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건부감가는 현재 교수급 책에서는 찾기 어려운 개념이다. 색인에서 찾아보려 하면 건부감가에 대해 찾아 볼 수 있는 책은 만나기 어렵다. 얼핏 생각하기에는 건부감가 개념을"나지 상정 최유효이용과 개량물이 있는 상태의 최유효이용이 일치하지 않은 상태"와 혼동하기 쉽지만 두 개념은 완전히 다른 것이다. 나지상태의 최유효이용과 다른 이용이라도 토지에 대한 건물의 기여가치가 0보다 크면 개량물이 있는 상태의 최유효이용이다.
간단히 예를 든다면 현재 새로 짓는 건물의 일반적인층수가 25층이라고 해서 10년전에 지은 15층 건물을 무조건 건부감가가 있는 건물로 봐서는 안된다는 것이다.(적산임료의 기초가격을 구할때층수가 낮으면 낮은 기대이율을 적용하는 것은그것과 다른 논리이다.)
건부감가에 대해 처음으로 들은 것은 1차 공부를 시작할 때 지가공시법(현 부공법)에서 나지상정평가를 배울때였다. 공민달평가사는 건부감가를 철거비라고 말했다. 실무를 배우기 시작하면서 건부감가는대체로 낡은 건물이 있는 토지를 평가할때 나지상정 토지 가격에서 철거비를 차감하여 현황 가치를 구하는 방식으로 풀었다.
권위있는 책에서 건부감가에 대한 정의를 명확히 내린 것을 본 적은 없지만 각종 서브들을 종합해 봤을때 "최유효 미달 건물이 존재함으로 인해 토지가치가 저해되는것" 정도로 정리된다.
최유효 미달좀 했다고 왜 토지에서 값이 빠지는지, 그리고 왜 그 값을 굳이 철거비로 해야 하는지에 대해서 명확한 대답을 해 주는 자료는 없었다.
오해를 일으키는데 가장 핵심적인 역할을 하는 개념이 바로 "최유효미달"이다.오래 전옛날옛적에는 AI 에서지금과 태도를 취하고 있었을지도 모를 일이지만, 심지어 공인감정사 시절 실무문제 중에도 최유효미달을 오해한 부분이 있었다. 그리고 그런 부분들 때문에 수험계는 논리적 실체가 없는 건부감가 개념에 휘둘리고 있다. 비최고최선과 최유효미달은 같은 개념으로 보기에 무리가 많다.
최유효이용은 공지를 가정했을때의 최유효 이용과, 복합부동산 상태의 최유효이용이 있다.
복합부동산의 최유효이용과 공지의 최유효이용은 일치하지 않을 수 있다.건립 당시에는 공지와 복합부동산의 최유효이용이 일치할 수 있다. 그러나가격형성요인은 항상 변화의 과정에 있는데 건물의 수명은 비교적 장기간에 걸치기 때문에 건물이 수명을 다 하기 전이라도 얼마든지 공지의 최유효이용과 복합부동산의 최유효이용이 일치하지 않게 되는 경우가 있다.
최유효이용에 대한 개념이 확실히 잡혀 있지 않다면 이런 경우의 복합부동산을"최유효미달"이라고 칭할 수 있다. 이것은나지상정과 복합부동산의 최유효이용이 다른 경우에해당할 뿐이다.
복합부동산이 최유효 미달이 되기 위해서는 기존 건물을 철거하고 공지의 최유효 상정 새 건물을 새로 짓더라도 그 가치 증가분이 소요된 비용(철거비+신축비)보다 커야 한다.
경제성내지 투자수익성에 의하여철거와 신축이 필연적으로 일어날 복합 부동산이라면 그것의 경제적 가치는더이상 복합부동산이라기 보다는 부지조성(기존 건물 철거)을 요하는 토지에 불과하다고 볼 수 있다. 부동산의 가치의 대상은물리적 가치가 아니라 권리에 대한 가치이기 때문이다. 따라서 신축에 방해되는 건물을 제거하는데 드는 비용을 나지상정 가치에서 차감해야 한다.
즉 최유효미달 복합부동산이란 단순히 나지상정 최유효이용에 미치지 못한 건물과 토지가 아니라, 당장 철거하는것에 경제적 타당성이 있는 복합부동산이다.
이와 별도로 건부증가는 과연 학문상 저런 개념이 존재할지가 의문스러운황당한 개념이다. 수험생이 만들낸 막장스런개념이 아닐른지. 그래도 이론 기출문제에 나온 걸 보면 신기하기는 하다.
지금 수험가에서 사용하는 건부감가 개념은 토지 잔여법의 막장을 보여주는 것이다. 우리는 흙에서 탄생했고 모든 것은 흙으로 돌아간다는 뜻인가?
