건부감가에 대해 깔끔하기 타협했다. 건부감가를 합리적으로 구하는 방식에 대해 정리하기로 한다.
못난이 건물이 존재함으로써 부동산의사용 가치가 얼마나 줄어들었는지를 확인하려면 수익환원법을 적용해야 한다.
1평에 2억이나 하는 명동 땅에다가 축사를 짓는다는 극단적인 가정을 해 본다.
10평짜리 축사의 연 임대료는 200만원이다. 환원율을 5%로 한다. 10평짜리 축사의 수익환원가치는 4천만원이 된다.
그렇지만 지주는 4000만원에 그 토지를 절대로 팔지 않을 것이다.
왜냐하면 철거비 50만원만 들이면 나지상태로 20억에 팔 수 있기 때문이다.
이 경우 건부감가는 50만원이다.
인근의 전형적인 건물 층수가 25층인 지역에서 증축이 물리적으로 불가능한 15층짜리 건물이 있다고 가정한다.
나자상정 땅값은 50억이다. 25층짜리 건물은 50억 15층짜리는 30억이다.
부동산의 가치는 원가법으로 25층은 100억 15층은 80억이다.
임대료는 25층짜리가 5억 15층짜리가 3억 나온다.
5%로 그대로 환원하면 각각 100억 60억이다.
최유효이용인 25층 건물은 적산가격과 수익가격이 일치하는데 최유효 미달은 20억 차이가 난다.
철거비는 5천만원이다. 그러나 건부감가를 철거비로 볼 수 없다.철거비를 들여서 나지상태를 만든다면 나지의 가치는 50억이다. 나지를 만드는 것에 대한 순 가치는 49억5천만원이다. 가만히 있을때 보다 10억5천이 손해다. 그래서 철거를 결정할 수 없다.
비용 대비 발생한 20억의 손해는 어떻게 처리해야 하는가? 기여의 원칙에 의하면 토지의 가치는 50억이고, 건물의 가치는 기여가치인 10억이다. 건물의 재조달원가인 30억 중에서 20억은 기능적 감가 및 경제적 감가로 차감하면 간단하다. 그러나 일본식 건부감가 개념에서는 20억의 건부감가가 전부 토지에 귀속하여 토지의 가치가 30억이 된다. 그리고 건물을 철거하면 갑자기 토지 가치가 20억 늘어난다. 토지의 영속성과도 잘 맞지 않는 이론 전개다.
건부감가를 토지 가치에서 차감하기 위해서는 첫번째 사례인 명동에 소재한 축사처럼, 건물이 존재하는 복합부동산의 가치가 나지상정 가치보다 작을 때 적용되는 개념으로 파악하는 것이 논리적으로 타당하다.
다만 이런 논리로는 건부증가에 대해서 깔끔하게 설명하기가 어렵다.
어쨌건 이론팀장께서 일본식과 미국식을 철저하게 분리해서 정리하는게 좋다고 하셨으니 편하게 가기로 한다.
수험 적합성을 위해 애써 타협은 했지만 모든 평가사들이 그런 생각으로 합격한다면 장차 가격다원론 개념에 미국식 가치와 일본식 가치라는 새로운 종류의 가치를 추가해야 하는 건지 모르겠다.
